Με μεταφορά συντελεστή δόμησης η νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων

Της Μαριάννας Τζάννε

 Ένα πανίσχυρο κρατικό οργανισμό ο οποίος θα έχει την ευθύνη όλου του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας και θα εξαπλωθεί σε όλες τις περιφερειακές διευθύνσεις, με πόρους που θα χρηματοδοτήσουν τα ίδια τα αυθαίρετα, προβλέπει το νέο νομοσχέδιο –για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος- που έδωσε πριν λίγες μέρες σε διαβούλευση το υπουργείο Περιβάλλοντος. Ο νόμος ανασταίνει και τροποποιεί επί το βέλτιστο την περίφημη μεταφορά συντελεστή δόμησης, σχέδιο με το οποίο θα μπορούν
πλέον να τακτοποιηθούν και οι μεγάλες παραβάσεις με υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης άνω του 40% και στο οποίο κομβικό ρόλο αποκτά ο νέος δημόσιος φορέας, που είναι το «Παρατηρητήριο Δομημένου Χώρου».

Το τελευταίο αναλαμβάνει επίσης την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης όπως τον εντοπισμό, την καταγραφή, την δημιουργία ψηφιακού αρχείου αυθαιρέτων αλλά και την λειτουργία και την εποπτεία της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (πρώην Τράπεζα Γης), μέσω της οποίας θα αναπτυχθεί ένα ηλεκτρονικό σύστημα δικαιωμάτων συντελεστή δόμησης (ΣΔ). Παράλληλα θα έχει την ευθύνη για την τήρηση μητρώου ταυτότητας κτηρίων, την εφαρμογή της νομοθεσίας, την αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων (διατήρηση και προστασία, διατηρητέων κτιρίων, λειτουργία των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής) κ.α

Γιατί Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης

Σκοπός της «Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων» είναι η αξιοποίηση και διαχείριση δικαιωμάτων και αξιών δόμησης, για λόγους δημοσίου συμφέροντος που σχετίζονται με την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος. Τα δικαιώματα αυτά προκύπτουν μέσα από χωροταξικές και περιβαλλοντικές ρυθμίσεις, που σκοπό έχουν τη δημιουργία ελεύθερων κοινοχρήστων χώρων, τη διατήρηση και αποκατάσταση κτιρίων πολιτιστικής κληρονομιάς και την εξυγίανση περιβαλλοντικά υποβαθμισμένων περιοχών.

Με βάση το νέο πλαίσιο δημιουργείται ανά δήμο μητρώο ηλεκτρονικής ταυτότητας για κάθε θεσμοθετημένο κοινόχρηστο χώρο (υλοποιημένο, μη υλοποιημένο, υπό απαλλοτρίωση) με γεωχωρική αναφορά, που περιλαμβάνει τουλάχιστον την επιφάνεια του κοινόχρηστου χώρου και την έκταση για την οποία είναι υπόχρεος προς αποζημίωση ο δήμος.

Τι θα περιλαμβάνει 

Στην Τράπεζα, θα καταχωρούνται ανά Δήμο και Περιφέρεια, στοιχεία όπως οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης που ήδη έχουν εκδοθεί, τα ακίνητα που στερούνται για διάφορους λόγους το δικαίωμα δόμησης αλλά και όσα μπορούν να το εφαρμόσουν, οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ) που καθορίζονται με ΠΔ και υπουργική απόφαση και οι Ζώνες Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (Ζ.Α.Ε.Σ), μέσω των οποίων μπορούν να αντιμετωπιστούν οι μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις. Με βάση το νόμο, η οικεία περιφερειακή Διεύθυνση του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος εισηγείται τον καθορισμό των ζωνών αυτών μετά από αξιολόγηση των δηλώσεων αυθαιρέτων με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις που στους δύο τελευταίους νόμους αυθαιρέτων έπαιρναν εξαίρεση από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και προβλεπόταν νομιμοποίηση μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού. Στην συνέχεια μέσα σε έξι μήνες και κατόπιν γνωμοδότησης του οικείου δημοτικού συμβουλίου, εγκρίνονται με απόφαση υπουργού οι ΖΑΕΣ. Στην Τράπεζα Δικαιωμάτων θα υπάρχουν επιπλέον στοιχεία για τους εγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους, τις αδόμητες εκτάσεις εκτός σχεδίου, τις εισφορές σε γη, τα αδόμητα ακίνητα από εισφορές γης κ.α.

Ακίνητα που επιτρέπεται η μεταφορά ΣΔ

Ακίνητα για τα οποία επιτρέπεται να εκδοθεί τίτλος Μ.Σ.Δ. είναι κοινόχρηστοι χώροι σε περιοχές εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, σε διατηρητέα, σε μνημεία, στρατόπεδα, ακίνητα για τα οποία υφίστατο δικαίωμα δόμησης και επιβλήθηκε εκ των υστέρων ολική απαγόρευση δόμησης καθώς επίσης ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών τα οποία βρίσκονται εν όλο ή εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων! Η μόνη αναφορά σε αυτή την παράγραφο του νόμου που ελέγχεται για την συνταγματικότητά της είναι ότι σε αυτές τις περιπτώσεις θα πρέπει να υφίστατο δικαίωμα δόμησης το οποίο μεταγενέστερα καταργήθηκε με πράξεις της διοίκησης ή έχει εκδοθεί για αυτά δικαστική Απόφαση με την οποία έχει αναγνωριστεί εύλογη προσδοκία οικιστικής αξιοποίησης. Για κάθε τίτλο μεταφοράς ΣΔ που εκδίδεται, καταβάλλεται παράβολο 100 ευρώ, εκ των οποίων 50% αποδίδεται υπέρ του Πράσινου Ταμείου και 50% υπέρ του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος. Το ύψος του παραβόλου μπορεί να αναπροσαρμόζεται με κοινή Απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Οικονομικών.

Στα ακίνητα, που πραγματοποιείται η μεταφορά ΣΔ περιλαμβάνονται όσα είναι εντός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή εγκρινόμενων με Προεδρικό Διάταγμα, όσα ανήκουν στην κατηγορία των μεγάλων περιβαλλοντικών παραβάσεων με την προϋπόθεση ότι έχουν υπαχθεί στο νόμο. Επίσης όσα ακίνητα ανήκουν στο δημόσιο και για τα οποία υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ), μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, και για τα οποία ποσοστό 15% του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης θα προέρχεται από μεταφορά συντελεστή δόμησης (αγορά τίτλου από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων).

Καθορισμός ΣΔ ανά χρήση

Για τον καθορισμό της ποσοστιαίας αύξησης του ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης υπολογίζονται οι χρήσεις γης. Για παράδειγμα σε περιοχές με χρήσεις αμιγούς κατοικίας, η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος στην περιοχή, για Συντελεστή Δόμησης μέχρι 0,8 το 15% για το τμήμα του Συντελεστή Δόμησης πάνω από 0,8 μέχρι και 1,2 και το 10% για το τμήμα του Συντελεστή Δόμησης πάνω από 1,2.

Σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον προσιδιάζουν στην αμιγή κατοικία, η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% του ισχύοντος. Σε περιοχές με ειδικές χρήσεις η ποσοστιαία αύξηση του Συντελεστή Δόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης. Η ποσοστιαία αύξηση του ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης στις περιοχές της παρούσας περίπτωσης αφορά μόνο στην επαύξηση χώρων κατοικίας ή βοηθητικών χώρων αυτής.

http://www.newmoney.gr/